Чтобы не оказаться обманутым. Как не оказаться обманутым в автосервисе? Если застройщик задерживает сроки сдачи объекта

Дома-долгострои - серьезная проблема российского рынка недвижимости и головная боль тысяч дольщиков . Покупка квартиры в строящемся многоквартирном доме по-прежнему остается рискованным предприятием, хотя власти московского региона ведут активную работу по сокращению объектов, сроки строительства которых затянулись. Корреспондент РИАМО расспросил экспертов, как застраховаться от «недостроя» и не остаться без жилья в кризис, и что делать обманутым дольщикам , чтобы компенсировать потери.

Каждый пятый - долгострой

Фото: Фотобанк МО, Мытищинское ИА, Вячеслав Нестеров

«Насколько мне известно, в Москве около 120 объектов долгостроя, в Московской области - около 117 объектов», - сообщил РИАМО риелтор Владислав Поздняков.

При этом, несмотря на сложную экономическую ситуацию, в московском регионе ведется работа по сокращению числа долгостроев .

По информации пресс-службы департамента градостроительной политики Москвы, количество объектов долгостроя в Москве уменьшилось почти вдвое за последние пять лет. По итогам работы оперативной группы, созданной при департаменте, с 2011 года по первое полугодие 2015 года из перечня объектов незавершенного строительства и долгостроя в Москве, который насчитывал более 670 объектов, было исключено 294 объекта.

По информации председателя Мосгосстройнадзора Олега Антосенко, с начала 2015 года число долгостроев в Москве сократилось на 9 объектов, сегодня оно составляет 122.

Стоит отметить, что в числе проблемных проектов оказываются все более сложные объекты строительства. Соответственно, темпы сокращения их количества будут замедляться. Сложные экономические условия в стране способствуют появлению новых долгостроев, а значит, ситуация вполне может «откатиться» на несколько лет назад.

Почему дом становится долгостроем

Фото: Фотобанк МО, Шаховское ИА

Хотя продолжительность строительства каждого объекта застройщик определяет самостоятельно, практика показывает, что от опоздания не застрахован ни один, даже самый опытный девелопер.

«Стоит выделить несколько основных причин возникновения долгостроев и недостроев: непрофессионализм застройщика (например, ошибка при планировании, неверный расчет собственных ресурсов и т. п.), рыночные потрясения, такие как кризис, смена инвестора, при которой строительство объекта может быть заморожено на неопределенное количество времени. Помимо этого, к умышленным факторам можно причислить недобросовестность застройщика », - пояснила РИАМО генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева.

Именно непрофессионализм и недобросовестность девелопера являются главными факторами появления долгостроев, считают в МООП «Ответственность».

Как не стать обманутым дольщиком

Таким образом, строгое соблюдение темпов строительства сегодня не может гарантировать ни один застройщик. Однако снизить риск нарваться на заведомо проблемный проект все-таки можно. Для этого существует ряд общих рекомендаций.

С 30 декабря 2004 года права покупателей квартир в новостройках обеспечивает Федеральный закон №214.

«Для максимальной защиты собственных прав при приобретении квартиры важно, в соответствии с ФЗ-214, заключать исключительно договор долевого участия (ДДУ). Другие устаревшие схемы, такие как «ЖСК», «Вексельные» и прочие, не дают гарантий на получение всех выплат и компенсаций в случае возникновения проблем, особенно когда речь идет о банкротстве застройщика», - объясняет адвокат Московской коллегии адвокатов (МКА) «Князев и партнеры» Руслан Конорев.

Важным этапом при выборе дома является проверка застройщика . «Чтобы застраховать себя от возможных проблем со срывами сроков строительства или вовсе с замораживанием проекта, нужно ознакомиться со всей возможной документацией. Нужно понять, насколько надежен застройщик», - советует гендиректор «МИЭЛЬ-Новостройки».

Проверить надежность застройщика можно с разных сторон. Любой желающий в праве затребовать учредительные документы , финансовую отчетность, данные из налоговых органов.

«Нелишним будет проверить застройщика по базам данных судов. Судебная история покажет, какие претензии предъявлялись девелоперу, как компания вела себя по исковым обращениям, какими темпами решались вопросы истцов», - добавляет юрист.

Нужно иметь в виду, что на практике сбор и изучение всей документации - дело трудоемкое. «Для упрощения проверки, важно обязать застройщиков публиковать в открытом доступе отчетность и результаты аудиторских проверок», - считают в обществе защиты дольщиков. «По закону можно запросить эти документы, а по факту - это невыполнимо вовсе или очень долго», - отмечает председатель МООП «Ответственность».

Эксперты рынка советуют нанимать профессионалов в области первичного жилья, ведь чтобы разобраться в предоставляемых документах, необходимы юридические знания и опыт. При этом чаще всего, в виду сложности процедуры, покупатели полагаются на интуицию или советы знакомых, что и приводит к вложению в недостаточно надежные проекты.

Как отстоять свои права

Сегодня в подмосковном реестре пострадавших соинвесторов долевого строительства зарегистрировано 1550 человек, хотя, по предварительным подсчетам Министерства строительного комплекса Московской области, обманутых дольщиков насчитывается намного больше - около 6 тысяч. В московском реестре - всего около 570 человек. Такие данные говорят о том, что далеко не все дольщики активно отстаивают свои права всеми возможными путями.

Однако эксперты призывают использовать все доступные средства для решения вопроса. «Дольщикам можно посоветовать активней обращаться за защитой нарушенных прав. Причем действовать нужно начинать уже при первых признаках затягивания строительства», - советует председатель МООП «Ответственность».

Как правило, в большинстве случаев вопрос решается - дома достраивают, а люди получают компенсации за просрочку. Тем, кто устает ждать и расторгает договор, удается получить и значительные компенсации.

Если же речь идет о банкротстве застройщика, то угроза остаться ни с чем существенно выше. Однако и в этом случае специалисты призывают дольщиков не отчаиваться, а максимально активно отстаивать свои права в суде.

«Если застройщик обанкротился, компенсации за просрочку получить крайне сложно. В большинстве случаев дома все-таки достраивают, но стройка может затянуться на десятилетие, а к уже уплаченной цене прибавятся дополнительные расходы» - отмечает Бутовичев.

Главное, что должны помнить дольщики: совместные усилия повышают шансы разрешить ситуацию. Начать стоит с объединения и создания инициативной группы для взаимодействия с органами местного самоуправления, которые способны повлиять на сроки сдачи объекта, и для защиты своих прав в суде, что значительно сокращает издержки и увеличивает вероятность положительного решения.

Анна Семенова

Увидели ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите "Ctrl+Enter"

Машины в перенаселенных мегаполисах в последние годы стали скорее тяжелой обузой для своих владельцев. И дело тут не только в отсутствии парковочных мест и ежедневных пробках, но и в неимоверных затратах на автомобиль. В связи с этим корреспондент «Ридуса» попытался выяснить, что необходимо знать простому владельцу, чтобы ремонт машины в автосервисе хотя бы не стоил лишних денег, ведь нередко мастерские беспричинно «раздувают» счета за оказанные услуги.

Умудренный опытом мастер довольно недоверчиво, что, впрочем, неудивительно, отнесся к моим вопросам о навязываемых автосервисами услугах, разуваемых ценах и откровенном мошенничестве. «Сейчас уже никто никого не обманывает, - улыбнулся мастер. - Сейчас иначе дела делаются». Увы, но трудно ему поверить. Уж слишком много рассказов друзей и знакомых, да и в Интернете на автомобильных форумах что ни тема – так кого-то обманули то в одном сервисе, то в другом...

«Ну обманывают конечно, - продолжает через какое-то время собеседник, но сразу естественно подчеркивает. – Но у нас такого точно нет. Мы честно делаем свою работу». Долгих 15 минут я пытался уверить мастера в том, что все рассказанное им будет использоваться совсем даже не против него и его сервиса, а в качестве памятки водителям, не желающим быть обманутыми. Но тщетно. Беседовать желание у него имелось, но не о секретах «кухни»...

Впрочем, в этом сервисе, где автору позволили задавать любые более-менее вопросы, оказалось, что имеются более сговорчивые механики, например тот, что представился мастером по двигателям. Со слов коллег по цеху, он собирает и разбирает двигатели самых разных модификаций с закрытыми глазами. «Обман? - протянул он в ответ на вопрос, который я уже задавал его коллеге. - Да, столько есть разных способов… можно вообще делать все, что угодно». И собеседник тут же поведал явно несколько преувеличенную историю, смахивающую на байку: «Работал в одном сервисе. - рассказал, подмигнув он. - Так там подряд двигатели ломались. Бензин закончился – они двигатель меняют»...

Впрочем, через пару часов вытягивания клещами из мастеров информации и последующей ее проверки корреспондент "Ридуса" выяснил ряд приемчиков, при помощи которых автосервисы, бывают, накручивают автолюбителям-дилетантам "ценник" за услуги.

В чем проблема? В совсем уж бессовестных мастерских могут просто "забить" на работу и, таким образом, мошенничество может случиться еще на стадии диагностики. Во-первых, проблему могут просто не найти, и в таком случае денег никто не вернет. А скорее всего, клиенту будет предложено пройти «углубленную» диагностику, которая само собой окажется дороже.
Из мухи раздуть слона. Зачастую в автосервисах представляют проблему как более серьезную, чем она есть на самом деле. Одна из самых распространенных уловок. Как правило, работник мастерской внушает неопытному водителю, что с той или иной поломкой ездить будет опасно, если совсем невозможно. И предлагается какая-нибудь сложная работа, например, промывка двигателя. Но на самом же деле она даже не осуществляется, но вписывается в счет.
Шило на мыло. Этот пункт является логичным продолжением предыдущего. Мастера предлагают заменить одну деталь на другую, так как первая износилась. Но нередко в недобросовестных мастерских в таких случаях старая деталь меняется на такую же, только поддельную или б/у.
Время – деньги. Порой автомастерские специально затягивают время производимых работ, чтобы выставить их стоимость в счет. Чаще всего это объясняется неожиданно возникшими новыми трудностями, дополнительными поломками или чем-то подобным.
Так и было. Еще один излюбленный у недобросовестных мастеров способ отъема денег у клиента. Бывает, мастера специально портят ту или иную деталь или, по крайней мере, создают видимость поломки. Самый простой способ - капнуть масла и сказать, что где-то протекает. Соответственно, требуется ремонт...

Что же нужно делать, чтобы не оказаться обманутым?

Обращаясь в мастерскую, всегда предварительно согласовывайте объем и цену работ до начала этих самых работ. А также, при любых дополнительных работах, неоговоренных заранее, требуйте предварительного согласования.
Если вы что-то не понимаете из того, что говорит или тем более делает мастер с вашей машиной, нужно обязательно спрашивать и требовать уточнения. Многие водители из-за нехватки теоретических знаний зачастую соглашаются на совершенно не нужные работы.
Если ремонт автомобиля требует замены старых деталей на новые, обязательно просите предъявить старые. В добросовестных салонах как правило замененные детали возвращают в коробках от новых вместе с машиной. Если же при подобном требовании мастер начинает вести себя неадекватно, долго не может найти нужную деталь, скорее всего вас обманули.
Самое простое и практичное – присутствовать при ремонте своей машины. Это поможет избежать целого ряда уловок а-ля: работа реально не делается, но в заказ-наряд вписывается; масло сливается не все, а лишь половина, затем добавляется новое, неиспользованный объем масла механик продает "налево"; ставится неоригинальная или изношенная запчасть (самый "шик" - если вместо совершенно исправной, не нуждающейся в замене).
Один из любимых способов наживы у недобросовестных мастеров - ремонт подвески. «Надо только, чтобы клиент сказал, что "там что-то стучит". Там на самом деле может резинка какая-то копеечная износилась, - рассказывает опытный автомеханик. – А ему тут же начнут ахать, что вот тут у вас накрылась и шаровая, и рулевая, и концевая…». В итоге клиенту меняют дешевую резинку, а счет равняется замене подвески. Данный пункт подводит еще к одному полезному правилу.
Никогда не озвучивайте мастеру свои гипотетические предположения насчет поломки. Ему достаточно уцепиться за ваше же собственное дилетанское мнение, и понеслось…
Если проблема серьезная, а в мастере не уверены, то лучше не экономить и сравнить итоги диагностики авто. В идеале диагностику стоит пройти в нескольких несвязанных мастерских, чтобы добиться наиболее объективных результатов.
Отдавая машину в тот или иной автосервис, требуйте описи - как неполадок, так и имущества: "Сколы, что внутри лежит - чуть ли не до забытой пачки сигарет, - рекомендует опытный автослесарь. - Потому что нерадивые механики могут поцарапать, помять; бывали случаи, когда авто забывали поставить на ручник со всеми вытекающими"...

Впрочем, как рекомендуют и мастера, и автор этой статьи, каждый автолюбитель, чтобы избежать риска попасть впросак после авторемонта, должен хоть чуть-чуть разбираться в автомеханике. Простые знания о двигателе авто, "ходовых", электрике не только сэкономят средства, но может быть спасут жизнь и здоровье в случае ЧП...

Машины в перенаселенных мегаполисах в последние годы стали скорее тяжелой обузой для своих владельцев. И дело тут не только в отсутствии парковочных мест и ежедневных пробках, но и в неимоверных затратах на автомобиль. В связи с этим корреспондент попытался выяснить, что необходимо знать простому владельцу, чтобы ремонт машины в автосервисе хотя бы не стоил лишних денег, ведь нередко мастерские беспричинно «раздувают» счета за оказанные услуги.

«Ну обманывают конечно, - продолжает через какое-то время собеседник, но сразу естественно подчеривает. – Но у нас такого точно нет. Мы честно делаем свою работу». Долгих 15 минут я пытался уверить мастера в том, что все рассказанное им будет использоваться совсем даже не против него и его сервиса, а в качестве памятки водителям, нежелающим быть обманутыми. Но тщетно. Беседовать желание у него имелось, но не о секретах «кухни»…

Впрочем, через пару часов вытягивания клещами из мастеров информации и последующей ее проверки корреспондент «Ридуса» выяснил ряд приемчиков, при помощи которых автосервисы, бывают, накручивают автолюбителям-дилетантам «ценник» за услуги.

— В чем проблема? В совсем уж бессовестных мастерских могут просто «забить» на работу и, таким образом, мошенничество может случиться еще на стадии диагностики. Во-первых, проблему могут просто не найти, и в таком случае денег никто не вернет. А скорее всего, клиенту будет предложено пройти «углубленную» диагностику, которая само собой окажется дороже.

— Из мухи раздуть слона. Зачастую в автосервисах представляют проблему как более серьезную, чем она есть на самом деле. Одна из самых распространенных уловок. Как правило, работник мастерской внушает неопытному водителю, что с той или иной поломкой ездить будет опасно, если совсем невозможно. И предлагается какая-нибудь сложная работа, например, промывка двигателя. Но на самом же деле она даже не осуществляется, но вписывается в счет.

— Шило на мыло. Этот пункт является логичным продолжением предыдущего. Мастера предлагают заменить одну деталь на другую, так как первая износилась. Но нередко в недобросовестных мастерских в таких случаях старая деталь меняется на такую же, только поддельную или б/у.

— Время – деньги. Порой автомастерские специально затягивают время производимых работ, чтобы выставить их стоимость в счет. Чаще всего это объясняется неожиданно возникшими новыми трудностями, дополнительными поломками или чем-то подобным.

— Так и было. Еще один излюбленный у недобросовестных мастеров способ отъема денег у клиента. Бывает, мастера специально портят ту или иную деталь или, по крайней мере, создают видимость поломки. Самый простой способ - капнуть масла и сказать, что где-то протекает. Соответственно, требуется ремонт…

Что же нужно делать, чтобы не оказаться обманутым?

Обращаясь в мастерскую, всегда предварительно согласовывайте объем и цену работ до начала этих самых работ. А также, при любых дополнительных работах, неоговоренных заранее, требуйте предварительного согласования.

Если вы что-то не понимаете из того, что говорит или тем более делает мастер с вашей машиной, нужно обязательно спрашивать и требовать уточнения. Многие водители из-за нехватки теоритических знаний зачастую соглашаются на совершенно не нужные работы.

Если ремонт автомобиля требует замены старых деталей на новые, обязательно просите предъявить старые. В добросовестных салонах как правило замененные детали возвращают в коробках от новых вместе с машиной. Если же при подобном требовании мастер начинает вести себя неадекватно, долго не может найти нужную деталь, скорее всего вас обманули.

Самое простое и практичное – присутствовать при ремонте своей машины. Это поможет избежать целого ряда уловок а-ля: работа реально не делается, но в заказ-наряд вписывается; масло сливается не все, а лишь половина, затем добавляется новое, неиспользованный объем масла механик продает «налево»; ставится неоригинальная или изношенная запчасть (самый «шик» - если вместо совершенно исправной, не нуждающейся в замене).

Один из любимых способов наживы у недобросовестных мастеров - ремонт подвески. «Надо только, чтобы клиент сказал, что «там что-то стучит». Там на самом деле может резинка какая-то копеечная износилась, - рассказывает опытный автомеханик. – А ему тут же начнут ахать, что вот тут у вас накрылась и шаровая, и рулевая, и концевая…». В итоге клиенту меняют дешевую резинку, а счет равняется замене подвески. Данный пункт подводит еще к одному полезному правилу.

Никогда не озвучивайте мастеру свои гипотетические предположения насчет поломки. Ему достаточно уцепиться за ваше же собственное дилетанское мнение, и понеслось…

Если проблема серьезная, а в мастере не уверены, то лучше не экономить и сравнить итоги диагностики авто. В идеале диагностику стоит пройти в нескольких несвязанных мастерских, чтобы добиться наиболее объективных результатов.

Отдавая машину в тот или иной автосервис, требуйте описи - как неполадок, так и имущества: «Сколы, что внутри лежит - чуть ли не до забытой пачки сигарет, - рекоменудет опытный автослесарь. - Потому что нерадивые механики могут поцарапать, помять; бывали случаи, когда авто забывали поставить на ручник со всеми вытекающими»…

Впрочем, как рекомендуют и мастера, и автор этой статьи, каждый автолюбитель, чтобы избежать риска попасть в просак после авторемонта, должен хоть чуть-чуть разбираться в автомеханике. Простые знания о двигателе авто, «ходовых», электрике не только сэкономят средства, но может быть спасут жизнь и здоровье в случае ЧП…

Как не оказаться обманутым дольщиком

Зачастую погоня за экономией средств при покупке жилья в новостройке может обернуться серьёзными неприятностями - потерей денег, нервов и времени, ведь хороший менеджер вполне способен убедить в совершении невыгодной для нас сделки. На что необходимо обращать внимание при заключении сделок долевого строительства ? Именно этому вопросу и посвящена настоящая публикация.

Правовые аспекты сделок

Прежде всего, перед приобретением жилья на первичном рынке мы настоятельно советуем гражданам ознакомиться с Федеральным законом от 01.01.2001 г. Зная нормы закона, Вы сможете реально оценить соответствие застройщика его требованиям.

А это значит, что застройщик должен быть официально зарегистрированным юридическим лицом, иметь в собственности или аренде земельный участок под застройку и разрешение на строительство продаваемого им дома.

Обязательно ознакомьтесь с проектной декларацией . Здесь стоит обратить внимание на то, чтобы срок аренды земельного участка включал предполагаемую дату ввода дома в эксплуатацию, так как переоформление документов как правило задерживает строительство объекта.

Перечисленные выше документы должны предъявляться застройщиком по требованию любого обратившегося к нему лица, а проектная декларация, дополнительно, – публиковаться в прессе либо в сети «Интернет».

Согласно 214 закону застройщик имеет право привлекать денежные средства дольщиков только по договорам долевого строительства. Любая другая форма – заем, предварительный договор купли-продажи и т. д. – говорит о недобросовестности продавца.

Единственный эффективный способ избежать «двойной продажи» вашей будущей квартиры – обязательная регистрация договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ.

Сроки сдачи объекта в эксплуатацию являются обязательным условием договора. Об их изменении застройщик обязан уведомить дольщиков заранее, не позднее чем за два месяца. Если квартира в оговоренный договором срок не передана дольщику, он имеет право потребовать с застройщика уплаты пени и процентов за пользование чужими денежными средствами, либо признать право собственности на долю в незавершенном строительством объекте. Также при желании дольщик в любой момент может расторгнуть договор. Сможет ли он при этом вернуть всю сумму вложенных им денежных средств (с процентами), или ему самому придется выплатить неустойку, будет зависеть от условий заключенного договора.

Серые схемы

Сегодня существует ряд сомнительных с юридической точки зрения схем, по которым в обход долёвки некоторые застройщики, в том числе и давно утвердившиеся на рынке недвижимости, реализуют новые квартиры. Конечно, многие граждане уже прошли через эти схемы и получили свои квартиры, не пополнив рядов обманутых дольщиков. Не смотря на это, результат подобных вложений денег напоминает рулетку, где всё зависит от порядочности застройщика, от конкретной ситуации, которая складывается на рынке жилья, юридической грамотности покупателя и его внимания к деталям сделки.

Заключая договор инвестирования или соинвестирования , гражданин становится партнером застройщика. Эта схема является легальной лишь в том случае, если разрешение на строительство многоквартирного дома было получено до 1 апреля 2005 года. Следует обратить особое внимание на то, что при выдаче нового разрешения (например, в случае продления срока строительства) заключение договора инвестирования является неправомерным.

При оформлении договора уступки права требования лицо, приобретшее квартиру, перепродает ее до ввода дома в эксплуатацию. Здесь необходимо учесть, что подобная уступка возможна только после регистрации основного договора и до подписания акта приема-передачи квартиры. Кроме того, сам договор уступки также подлежит госрегистрации. Особое внимание рекомендуем обратить на содержание основного договора и невыполненные по нему обязательства. Если уступаемое право возникло не из договора долевого строительства, шанс быть обманутым возрастает в разы. Например, в случае приобретения квартиры у инвестора или соинвестора необходимо помнить о том, что финансовые обязательства между ними не подлежат государственной регистрации, а значит, и договор с «дольщиком» не пройдет законную регистрацию в регпалате. Если инвестор окажется непорядочным и, получив средства дольщиков, не направит их на строительство, застройщик может расторгнуть договор инвестирования и реализовать квартиры самостоятельно. Такие риски возникают чаще всего при приобретении жилья не напрямую у застройщика, а через соинвесторов и агентов.

Обращаем ваше внимание на то, что в последней редакции ч.3 ст.1 Федерального закона от 01.01.2001 г. законодатель конкретно указывает на недопущение каких-либо договоров между гражданами и инвесторами, если после их исполнения у гражданина должно возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.

Уступка (она же - цессия) предлагается многими юрлицами. Так, управляющая компания» «Д. У.» ЗПИФН «ПЕРВЫЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ» предлагает подобный договор при реализации квартир в ЖК «Магеллан». Уступаемое право возникло из договора долевого участия (застройщик -). Так как основной договор прошёл госрегистрацию, то и уступка будет зарегистрирована, что автоматически исключит возможность двойной продажи. Об этом свидетельствуют пункты 1.1, 7.1 и 8.4 предлагаемого договора цессии. Кроме того, застройщик данного объекта не имеет серьёзных нарушений и положительно зарекомендовал себя в области долевого строительства.

И всё же при подписании данного соглашения по переуступке права требования на квартиру необходимо внимательно ознакомиться с подлинниками документов (договором на долевое строительство, платежными документами). Более того, дольщику не помешает настоять на передаче именно подлинника, а не копии основного договора либо их нотариально удостоверенных копий. При заключении договора цессии рекомендуем внимательно проверить сроки передачи объекта по основному договору и не забыть составить акт приема-передачи документов. А после оплаты приобретенной квартиры - снять с неё залог (через регпалату).

Еще одной, распространенной у агентств недвижимости схемой является заключение предварительного договора купли-продажи жилья . Согласно ему гражданин вкладывает деньги не в строительство квартиры , а в обещание оформить в будущем ее куплю-продажу. Минусов у подобной схемы достаточно.

Во-первых, договор не регистрируется. Во-вторых, у застройщика не возникает обязательств по передаче гражданину квартиры в сданном доме. В-третьих, в договоре отсутствуют сроки завершения строительства. Это чревато тем, что в случае нарушения сроков заключения основного договора суд, как правило, отказывает в его принудительном подписании, так как совершение купли-продажи несуществующей квартиры является недопустимым из-за отсутствия объекта.

Кроме того, согласно Гражданскому кодексу РФ, если основной договор не заключен в срок, указанный в договоре, обязательства по предварительному договору прекращаются. Как правило, граждане начинают беспокоиться именно после истечения всех сроков и неоднократных обещаний застройщика все исправить. Между тем, если по предварительному договору срок заключения основного договора истекает, к примеру, 1 марта 2011 года, то 2 марта обязательства застройщика прекращаются уже в силу закона. На практике застройщики «вспоминают» об этом сразу же после того, как граждане расторгают с ними договоры и ставят их на проценты. И это является очередным минусом подобных сделок.

А ещё предварительный договор позволяет продавцу избежать возврата излишне оплаченных квадратных метров . Например, гражданин оплачивает 1,8 млн. руб. по предварительному договору за квартиру общей проектной площадью 60,2 кв. м., а продавец обязуется в случае уменьшения данной площади возвратить излишне оплаченные деньги. После завершения строительства покупателю передаётся жильё в 57,8 кв. м. и заключается основной договор, регистрируемый в регпалате. В силу закона именно с этого момента предварительный договор со всеми его условиями и гарантиями считается недействительным. В результате: у вас на руках договор о приобретении квартиры общей площадью 57,8 кв. м за 1,8 млн. руб. Совет в данной ситуации один – решайте денежный вопрос до подписания и регистрации основного договора, например, путём заключения дополнительного соглашения, а лучше – сразу же указывать в основном договоре реальную стоимость квартиры (в данном случае – 1,7 млн. руб.).

Ну, и наконец, недобросовестный продавец может в связи с ростом цен на недвижимость заключить несколько предварительных договоров купли-продажи на одну и ту же квартиру или после завершения строительства один основной, но не с вами. В этом случае покупателем из всех «дольщиков» будет признан только один (как правило, заключивший основной договор), а всем остальным когда-нибудь возвратят их сильно обесценившиеся деньги, так как по закону оплата предварительного договора не требуется.

Самой невыгодной для дольщиков является вексельная схема. Здесь с гражданином заключается два договора: например, предварительный договор купли-продажи квартиры и купли-продажи векселя. При этом договор купли-продажи квартиры, как правило, не содержит указаний о полной стоимости объекта недвижимости . Вексель же приобретается у абсолютно другой фирмы, на которую указывает продавец. Предположительно, денежные средства (не смотря на то, что сами вексели находятся на руках у граждан) направляются в строительство через дополнительные договорные/внедоговорные отношения. Обмен денег на вексели производится в принудительном порядке, отказ от приобретения векселя влечёт отказ в заключении договора о покупке квартиры. При данной сделке покупатель отдает деньги и получает бумагу, согласно которой некая фирма обязуется оплатить за него указанную в векселе сумму. Если по каким-то причинам денег на оплату квартиры не хватило, то покупателю выдают кредит под залог векселя. В этом случае покупатель оказывается без денег, без векселя, без квартиры, зато с обязательствами по оплате кредита.

Можно, конечно, обойтись и без кредитования, передав вексель по акту приема-передачи застройщику или продавцу. Но даже тут гражданин будет зависеть от платежеспособности лица, выдавшего ему вексель, срока его действия и от добросовестности продавца, ведь по вексельной схеме покупатель приобретает не саму квартиру, а лишь обязательство ее передачи.

Помните: если вексель у вас на руках, значит, квартира вами не оплачивалась и в судебном порядке вам навряд ли удастся признать право собственности на долю в незавершённом строительством объекте либо взыскать какие-либо проценты.

Некий суррогат предварительного договора и вексельной схемы использовали центр "Девелопмент"» и город». В представленных гражданами пакетах документов есть всё: и предварительный договор, и просрочка передачи объекта в собственность граждан, и договор на покупку векселя. Не так давно в контролирующий орган обратилась сирота, заключившая подобный договор с Девелопментом, и продавшая своё жильё для покупки новой квартиры, которую ждёт с 2008 года.

Но время не стоит на месте, застройщики ищут пробелы в законодательстве и создают новые схемы привлечения денежных средств граждан. Проанализируем представленный редакцией комплект документов, предлагаемый ЖСК «Солнечный город-8». Конечно, использование ЖСК является легитимным способом привлечения средств граждан и юридических лиц в строительство, не попадающим под регулирование 214-ФЗ. Договоры в данном случае не составляются, отношения не регистрируются и основаны на положениях устава ЖСК, с которым Вам обязательно нужно ознакомиться. Орган, контролирующий деятельность данного кооператива, законом не предусмотрен, поэтому все вопросы будут решаться либо на общем собрании, либо собственной ревизионной комиссией. Никакой государственный или муниципальный орган этот процесс не контролирует.

Но главное здесь не название, а то, как оформлены отношения с гражданином. Из представленного комплекта документов невозможно определить объём прав самого ЖСК по отношению к строящемуся объекту, срок постройки дома и ввода его в эксплуатацию. Разрешительной документации на строительство у указанного ЖСК нет, следовательно, он является очередным инвестором. Таким образом, получение объекта будет зависеть от исправности механизма «застройщик – инвестор – ЖСК – член ЖСК». Кроме того, в абз.3 бланка заявления указано о принятии правлением ЖСК решения о приёме гражданина в члены кооператива. Между тем, в силу ч.2 ст.121 ЖК РФ правление лишь рассматривает данное заявление, которое подлежит обязательному утверждению решением общего собрания членов (конференции) ЖСК. В целом рекомендуем запастись справкой, подтверждающей членство в ЖСК в виде выписки из утверждённого решения. И помните, что в случае распределения квартир в обход общего собрания членов ЖСК существует риск возникновения споров о правомерности такого распределения. Вызывает настороженность и тот факт, что в анализируемом комплекте документов все существенные условия фиксируются лишь подписью самого гражданина – члена ЖСК.

Согласно закону члены ЖСК самостоятельно несут риск того, что главная цель создания кооператива – постройка жилого дома может быть не достигнута по каким-либо причинам. Среди больших минусов данной схемы отметим ещё два: обязанность членов после утверждения ежегодного баланса покрыть образовавшиеся убытки путём дополнительных взносов (ответственность – солидарная) и то, что законодательством не урегулированы вопросы перехода прав члена ЖСК к другому лицу, за исключением наследования (иными словами, свои права гражданин никому не уступит).

Вывод прост. Указанные риски являются существенными и влияют на защиту прав членов ЖСК. Они усиливаются, если органы управления ЖСК строят не сами, а связаны с инвестиционными проектами, а также тогда, когда члены ЖСК самоустраняются от участия в деятельности кооператива. Если Вы вступили в подобное ЖСК, то должны знать содержание его устава, владеть информацией о том, кто строит, где строит, на каких условиях и в какие сроки. Эта форма для тех, кто готов доверять другим и рисковать.

К сожалению, в Татарстане есть еще застройщики, которые предлагают жилье в новостройках по перечисленным выше схемам. Наиболее распространенные из них мы рассмотрели. От некоторых необходимо однозначно отказываться, с другими (инвестирование, переуступка) рекомендуем быть предельно внимательными – тщательно изучать условия договоров и трезво оценивать ситуацию.

Добросовестные застройщики, в г. Казани есть. Так, в рамках 214-ФЗ действуют -Лентек», -Д», -техно-сервис», Группа компаний «Тектоник», строительная группа компаний «Фарус», Аркада», и другие. Полный список застройщиков размещён на сайте *****. Выбор за Вами.

Машины в перенаселенных мегаполисах в последние годы стали скорее тяжелой обузой для своих владельцев. И дело тут не только в отсутствии парковочных мест и ежедневных пробках, но и в неимоверных затратах на автомобиль. В связи с этим корреспондент попытался выяснить, что необходимо знать простому владельцу, чтобы ремонт машины в автосервисе хотя бы не стоил лишних денег, ведь нередко мастерские беспричинно «раздувают» счета за оказанные услуги.

Что же нужно делать, чтобы не оказаться обманутым?

Впрочем, как рекомендуют и мастера, и автор этой статьи, каждый автолюбитель, чтобы избежать риска попасть в просак после авторемонта, должен хоть чуть-чуть разбираться в автомеханике. Простые знания о двигателе авто, «ходовых», электрике не только сэкономят средства, но может быть спасут жизнь и здоровье в случае ЧП…